Aclarando el Impuesto de Bienes Inmuebles
La bajada del valor del suelo o de las viviendas está dando mucho que hablar sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles, el IBI o la contribución. Lo llamemos como lo llamemos, cuando llega la hora de pagar no hay quien se escape.
En Chiclana, las idas y venidas de los Planes Generales de Ordenación, el dichoso PGOU, y el boom inmobiliario que vivimos en la pasada década han provocado que el importe que pagamos sea terriblemente alto para lo que obtenemos.
¿Qué es el IBI?
El IBI es un impuesto que tenemos que pagar al Ayuntamiento por el mero hecho de tener una propiedad inmobiliaria, ya sea suelo o suelo más edificación. Es decir, si se tiene una parcela sin edificar, pagaremos el IBI por el suelo. Si además, tenemos una edificación en dicha parcela, pagaremos por el suelo y por la edificación.
Lo mismo es aplicable si lo que tenemos es un piso. Pagaremos por una parte proporcional del suelo que ocupa y por la vivienda.
¿Quién lo paga?
Esto es lo más claro de todo este embrollo. El IBI deberá pagarlo el titular de la propiedad al 1 de enero del año a liquidar.
Si Usted compra una propiedad inmobiliaria en marzo, o en noviembre, será el vendedor quien tenga que pagarla, ya que él era el dueño el primer día del año sobre el que se aplica el impuesto.
Solo en el caso en que el vendedor se “escaquee” del pago del IBI, el Ayuntamiento podrá ir contra el comprador, llegando al embargo si lo cree necesario, aunque el comprador no tendrá que pagar recargos ni multas.
¿Cómo se calcula?
Aquí empiezan los jaleos porque empiezan a aparecer otros “jugadores” al margen del propietario y el Ayuntamiento.
Para comenzar con el cálculo de lo que tenemos que pagar, es imprescindible tener en cuenta el valor de la propiedad, ya sea suelo o suelo y construcción: Este importe es lo que se conoce como Valor Catastral.
Valores Catastrales
Esta cantidad viene determinada por complejos estudios que realiza la Dirección General del Catastro para cada inmueble.
Estos valores son calculados de nuevo transcurridos diez años tras el último cálculo. Esto quiere decir que si se realizó una revisión en 2007, por ejemplo, hasta 2017 el Catastro no elaboraría una nueva revisión.
Sin embargo, los Ayuntamientos tienen la potestad de pedir una revisión, siempre y cuando lo estimen oportuno y hayan pasado cinco años desde la última modificación de los valores catastrales.
Volviendo al ejemplo anterior, si la última revisión hubiese sido en 2007, llegados a 2012 el Ayuntamiento podría pedir un nuevo cálculo de los valores para reflejar los cambios.
En el peor momento
Puede que la revisión, como ocurrió en Chiclana, se produjese en pleno apogeo del boom inmobiliario lo que provocó un incremento brutal de los valores catastrales.
En estos casos, el incremento del valor catastral se puede “dividir” en los diez años siguientes. Esto quiere decir, que no se produce de golpe sino de manera paulatina.
Base imponible
Esta es la madre del cordero. Es la cantidad, bonificaciones aparte, por la que vamos a pagar el impuesto. Recoge el valor catastral del bien sujeto a impuestos.
Reducciones legales
El artículo 57 del Real Decreto 2/2004 de 5 de marzo de 2004 regula una serie de reducciones legales que pueden disminuir el importe que se tome como base para calcular el IBI.
De hecho, se habla de un factor corrector, en porcentaje, que va desde el 0.9% del primer año al 0,1% del último, justo antes de un nuevo cálculo no hay factor corrector. Es cero.
Base liquidable
Es el resultado de restar a la base imponible, el importe del factor corrector del que hablábamos antes.
Tipo impositivo
Volvemos al Ayuntamiento. Una vez conocida la base liquidable, el Ayuntamiento aplicará un porcentaje para calcular el IBI. Es lo que se conoce como tipo impositivo o gravamen municipal.
Este porcentaje puede ir desde el 0,4% al 1,10% para inmuebles urbanos y desde el 0,3% al 0,9% para los rústicos. El porcentaje a aplicar de estas horquillas queda a criterio del Ayuntamiento.
Al aplicar este porcentaje a la base imponible, obtendremos la cuota íntegra.
Por último, existen otras bonificaciones que pueden aplicar los Ayuntamientos según la Ley de Haciendas Locales. Un ejemplo de ello, sería una reducción para las familias numerosas.
Una vez restadas las bonificaciones locales a la cuota íntegra, llegaremos al cálculo definitivo de la cuota líquida. Este es el importe que debemos abonar al Ayuntamiento en concepto de IBI.
¿Por qué tanto lío?
Lo que hemos visto hasta ahora son puras matemáticas. Ahora llega la política y/o las situaciones “raras”.
Viendo los cálculos anteriores, siempre hay una progresión lógica y proporcional en los diez años posteriores a una revisión de los valores catastrales.
Pero como ocurrió en Chiclana, y en otros muchos lugares, al pedir una revisión de los valores (o simplemente porque ya tocaba al cumplirse los diez años del último estudio), los valores pueden desmadrarse por las “fluctuaciones del mercado.”
Dicho de otro modo, si los nuevos valores se calculan en pleno boom inmobiliario, con los precios desatados, de un año para otro el salto en el IBI será espectacular. Ni más ni menos, esto es lo que ocurrió entre 2007 y 2008.
Además, si hay por medio un nuevo Plan o se obtienen nuevos datos por parte del Catastro y en ellos se ha pasado de tener una propiedad en suelo rústico a suelo urbano, el incremento del valor catastral es impresionante.
Aquí arriba puede encontrar una tabla con la evolución real de lo que una familia ha tenido que pagar desde 2008 y lo que espera pagar en este 2014.
Como puede apreciarse debajo de este párrafo, la vivienda tenía un valor catastral en 2007 de algo menos de 60.000 euros. Tras la ponencia de valores y su aplicación, el valor catastral se multiplica por seis.
La diferencia entre el valor nuevo y el viejo se distribuyen entre los diez años siguientes. El primer año se suma al valor antiguo el 10% del incremento, el segundo año un 20%, etc. Así hasta el último año en que se aplica el nuevo valor catastral sin reducción alguna. En nuestro ejemplo, no se llega a los diez años.
Como puede ver, la reducción va disminuyendo con el paso de los años, ya que cada vez nos acercamos más al valor catastral calculado en la ponencia de valores.
Por otro lado, la columna “tipo impositivo” muestra lo que el Ayuntamiento aplica. Digamos que es la parte en la que el Ayuntamiento puede actuar.
La columna “cuota a pagar” sería el importe del recibo que deberá abonar en concepto de IBI.
Si se fija bien, entre 2008 y 2010 el tipo impositivo, la parte del Ayuntamiento, se mantuvo en el 0,564. Sin embargo, el recibo sube al disminuir el importe de las reducciones con el paso de los años.
La fila relativa al año 2014 tiene dos peculiaridades significativas: Por un lado, el tipo impositivo ha bajado del 0,452 al 0,429 (es decir, el Ayuntamiento ha bajado “su parte” un 5%).
Además, el consistorio se ha acogido a una disminución del 27% en el valor catastral como parte de la política de ajuste presupuestario del Gobierno Central.
Ambos factores producen una sensible reducción del importe que esta familia deberá pagar por el IBI en 2014.
Por si faltaba poco
Normalmente nos implicamos poco en entender cómo funciona la Administración. Si además hay más de una involucrada, pagamos y no rechistamos.
A la hora de hablar de parcelas urbanas y rústicas solemos pensar en el Ayuntamiento y lo que dice el PGOU, si es que hay alguno. Sin embargo, a la hora de hablar de este tipo de fincas y el pago del IBI, es el Catastro quien decide si hablamos de una finca rústica o de una finca urbana.
Dicho de otro modo, el Ayuntamiento cobra lo que le dice el Catastro que debe cobrar. Usted puede vivir en una casa sin servicios que si el Catastro aprecia una vivienda en esa parcela, considerará que es una finca urbana y le hará los cálculos como tal.
Si Usted no reclama y demuestra a la Dirección General del Catastro que lo que tiene es un chamizo para las vacas o un “cuartito” para las herramientas, prepárese a pagar como urbano, tenga agua o no la tenga, tenga alcantarillado, luz o no tenga estos servicios.
¿Y el Ayuntamiento?
Por lo que respecta al Impuesto de Bienes Inmuebles, el Ayuntamiento “nos hace un favor” a la hora de recaudarlo, para que no tengamos que desplazarnos hasta la oficina del Catastro (Hacienda) más cercana.
Por otro lado, a la hora de recaudar, el Ayuntamiento sube o baja el tipo impositivo o gravamen municipal que, como hemos visto, queda encuadrado en una horquilla determinada por la Administración Central.
¿Y el PGOU?
Estamos hablando de valores catastrales, el Plan General de Ordenación Urbana no tiene nada que ver, o casi, con el pago del impuesto.
Si el Ayuntamiento, mediante el planeamiento en vigor, determina que su parcela está en zona urbana, pagará como urbana. Si no lo está, pero tiene una vivienda construida, será el Catastro el que diga que lo es, y deberá pagar como tal.
Resumiendo: Si tiene una vivienda y el Catastro así lo determina, prepárese a pagar como finca Urbana.
