Los desafíos de la Ley de Vivienda

El Boletín Oficial de las Cortes Generales (BOCG) publicó el 18 de febrero de 2022 el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, siendo una de las reformas que más ha sido anunciada y discutida en los últimos meses. El texto señala literalmente en el correspondiente acuerdo:

«Encomendar su aprobación con competencia legislativa plena y por el procedimiento de urgencia, conforme a los artículos 148 y 93 del Reglamento, a la Comisión de Transportes, Movilidad y Agencia Urbana. Asimismo, publicar en el Boletín Oficial de las Cortes Generales, estableciendo plazo de enmiendas, por un período de ocho días hábiles, que finaliza el día 28 de febrero de 2022″Uno de los principales objetivos de dicho proyecto, tal y como había sido previamente anunciado por el Gobierno, es:

«Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales»

Lógicamente nada hay que objetar al mismo, habida cuenta que esa máxima debería haberse verificado ya en nuestro ordenamiento y no ser una permanente «asignatura pendiente» para los sucesivos gobiernos de uno y otro signo. Y ello hace que debiéramos replantearnos si las medidas adoptadas hasta la fecha, como los actuales sistemas de vivienda pública, han sido realmente acertados o si, por el contrario, han sido un mero «parche» que no soluciona el problema de raíz. Por ello, hemos de analizar -aunque sea someramente- si los medios propuestos son realmente los adecuados o si, por el contrario, pueden generar distorsiones en el mercado.

Pero antes, resulta imprescindible hacer una reflexión sobre otro de los pretendidos objetivos de la norma:

«Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso».

Mínimos de información

Tal inciso resulta extraordinariamente llamativo, pues se habla de introducir «unos mínimos de información», ¿acaso la misma es inexistente hoy en día? No en vano, esos «mínimos de información» se han ido incrementando desde hace décadas, mejorando el régimen jurídico para el adquiriente de viviendas con una pléyade de normas.

Sin ánimo de ser exhaustivos, podemos destacar, entre otras, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas; el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, de protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas; Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación; Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias; Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas o la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Por tanto, que se quiera mejorar o sistematizar la información siempre resultará positivo, pero no así que se dé a entender que el consumidor carece en la actualidad de protección alguna.

Mucho más polémica resulta la declaración de áreas tensionadas prevista en el Artículo 18:

«Declaración de zonas de mercado residencial tensionado. 1. Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con su normativa reguladora, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado»

Por supuesto que en dichas zonas tensionadas deberían reforzarse las actuaciones públicas, pero siempre con un alto grado de responsabilidad, tratando de incentivar y no «prohibir» o «imponer». El principal problema aún no resuelto es la falta de suficiente voluntad por parte de las tres administraciones: municipal, autonómica y estatal en los núcleos de población más densamente poblados.

Resulta una tarea primordial e inaplazable en tales zonas tensionadas sacar más suelo al mercado, es decir, posibilitar de forma real y efectiva el aumento de la oferta de vivienda y, principalmente, oferta de vivienda pública en alquiler. Ha de romperse definitivamente el binomio «vivienda pública-vivienda en propiedad» para permitir el acceso real a la vivienda de las personas menos favorecidas. E igualmente, impulsar operaciones urbanísticas de gran calado para reformar y ampliar barrios degradados.

El tratar de «penalizar» al propietario o imponer «recargos» en el IBI (lo cual dependerá en última instancia de los correspondientes Ayuntamientos) no parece la solución más idónea y genera no pocos riesgos: comportamientos fraudulentos, reducción de viviendas en alquiler, falta de inversores…Aunque bien es cierto que, desde la perspectiva pública, es mucho más simple la adopción de estas medidas antes que acometer las anteriormente indicadas.

Problemas judiciales

Para finalizar, no podemos olvidar que este tipo de actuaciones normativas, no solamente son objeto de fuerte controversia social, sino que en no pocas ocasiones, es el propio Tribunal Constitucional el que ha censurado a otros poderes del Estado, declarando en contra de la Carta Magna las mismas. Así sucedió en febrero de 2022 con el Decreto-ley 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia del Covid-19: «Estimar el presente recurso de inconstitucionalidad, y, en su virtud, declarar inconstitucionales y nulos los apartados 1, 2 y 3 del artículo único del Decreto-ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la covid-19».

FUENTE: https://www.eleconomista.es/opinion-blogs/noticias/11691308/03/22/Los-desafios-de-la-Ley-de-Vivienda.html

Prensa – El Economista

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